近年来，特别是随着房价的疯涨带动地价的上涨，传统物流地产的开发似乎遇到了一个瓶颈：投入产出严重不成比例。较好的地段价格太高，偏僻的地段既租不出价格，亦形成不了物流聚集效应，风险大。让不少有志于改变中国散小乱差物流局面的有志人士望而兴叹。
产生如此瓶颈的原因大致如下：
1、成本上升是最直接的原因，地价的上涨，建筑的压力，物流企业租金的承受能力等;
2、园区不规范经营是间接的原因，国内大部分物流园区都是租赁土地、铁皮棚、钢架构，园区门口请一个保安和收费员，恶劣的环境与低廉的运营成本，对正规物流地产形成致命冲击，劣币驱逐良币;
3、而最根本的原因，是园区营运。国内目前几乎所有园区的主营收入无外乎租金收入、停车费收入、广告收入、商业及物流、生活配套收入，以及很少一部分的增值服务收入，租金及停车费收入占比高达80%以上。
在运费十年不涨，油价、人工成本、运营成本以及仓储租金逐年上涨的前提下，物流企业能够承受的租金底限非常低，而无法提升租金，即代表着80%的收入无法得到提升，物流地产的回报期可想而知。
国内物流地产的发展转型尝试
目前，国内物流地产大致可分为以下几种类型：
1、大型物流集团进行全国布局的物流园区。普洛斯领衔，传化与林安跟进。特别是传化物流集团，预计在年，全国完成个公路港的建设，形成公路港对流的全国性网络;
2、当地政府或龙头企业规划的物流园区。此类园区很多，在当地都有一定的知名度和影响力，很多都是当地的重点项目，但缺乏外拓的野心与资源;
3、辅助性的物流园区。这类园区最初规划目的是对当地大型批发市场，或者货物集群进行辅助的，肩负配套服务与旺场的双重目的，并辐射周边一定范围。此类园区一般都在批发市场内或靠近批发市场，拥有比较强的产业特性，如农产品批发、小商品批发、服装鞋帽批发、皮革批发、家具材料批发市场等等;
4、物流企业自建的园区。特别是三方物流企业，在拿下仓储用地之后，分出一部分暂时用不着的地块进行物流园区建设。目前还有一种专线联盟，以抱团的方式进行整体拿地，建造园区，前者如宝供，后者如联运汇。
除此四种情形外，还有一些短期运作的物流园区，比如暂时还未火的专业市场进行物流运作，以及短期租地，简单铁皮棚建造，以赚取短期差价为目的的园区，都不在此次探讨范围之内。
应该说，国内物流地产，特别是第一与第二类型的地产，早在七八年前就已经开始了对于转型升级的探索与尝试，而且尝试的方向各不相同，都取得了一定的成效。如广州林安物流园，成功打造了华南区域的物流信息交易平台;中山天润物流园，一直致力于打造诚信物流园区品牌;临沂天源国际物流园，则在总包业务上进行了一些新的尝试。
提到园区转型，则不能不提到传化，传化物流集团不仅在园区互联网化上先行一步，而且在总包业务、定点班车配送业务、金融业务、汽车后市场、联合保险等业务上也有所尝试。现今，又斥资多万，注资车满满，成为其第二大股东，迈出物流过程透明化的坚实一步。
产业供应链助力物流地产转型
国内物流地产的转型尝试虽然已经进行了七八年，也取得了一定的成效，但其实对于物流地产的核心----物流企业的帮助效果甚微。信息交易平台火了一批黄牛，对物流企业几乎没有太大帮助;诚信市场更多的是一个噱头，因为地产商对于物流企业的把控力度真的有限;而总包业务的发展，总是在一帮物流人的各自算盘中草草收场，这也间接验证了为什么那么多专线联盟，到现在还没有一家能够上岸。
至于其他落地配、金融、后市场、保险等，只是 物流地产想要达到真正意义上的转型，必须要能够帮助到物流企业，而对于企业真正意义上的帮助，在不降低仓储租金的前提下，增加企业货源是最直接有效的方式。而物流地产与产业供应链平台的融合，是物流地产进行控货的最佳方式。
制造企业，特别是产业集群的中小型制造企业，其所面临的痛点往往不仅仅是存在于物流层面的，其在原辅材料的采购、流动资金的储备、设备的更新换代、物流、仓储(特别是云仓的需求，双十一的成功加剧了企业对于云仓的需求)、特殊环节的集中加工处理(如喷涂、电镀等严重污染性的加工环节)等整个供应链条上，需要有企业能够提供一个长链条的深度服务。
而物流地产业与产业供应链的融合，不仅在硬件条件上可以满足制造企业需求，而且能够为企业提供整个链条各个环节上的服务，对行业资源进行有效整合，达到缩减成本、提高服务、提高效率的目的，对于货源的控制则得心应手。
因此，如果说传统物流地产转型时机已到，那引领转型的，一定是传统地产与产业供应链的融合，除此无它。
物流园区是一座城市乃至一个经济区域和发展力的延伸。物流园区运营者应该思考的是如何通过建筑推动这块土地的发展和利用价值，继而推动一个城市经济的良性发展。
从物流产业链来看，物流园区所占资产投入比例最高，但是盈利水平并不乐观。发挥物流园区产业枢纽作用，提高网络经济收益，通过物流业务专业化经营，开发多元化衍生服务，缔造以物流园区为核心的更加丰富、综合的生态系统，是未来物流园区发展的方向。
作为供应链管理的核心，仓储功能的拓展也是运营者需要考虑的问题。“物流园区+”应充分发挥物流产业集成协同作用，变革运作模式，形成“枢纽+通道”的新型产业组织模式，通过发展物流枢纽经济进而实现产业增值，做大做强。
拓展物流园区功能，应以“互联网+”，以物流产业链为核心，以物流企业为切入点，全面进入物流上下游，推动金融业与物流产业之间结合，并通过打造和推广云服务平台，实现产业效能集聚，搭建“互联网+生产制造+现代商贸+现代金融+现代物流”多业联动的公共服务平台，加速物流与金融、电子商务、制造业、商贸业等深度融合，形成生态圈效应。
发展物流产业，应充分发挥自身的网络优势、集成优势、服务优势，去提升、改造上下游产业，改变原有的产业发展节奏和规则，可以从这几方面来考虑：
物流产业最大的机会在于发挥自身的网络优势、集成优势、服务优势，去提升、改造上下游产业，改变原有的产业发展节奏和规则。因此从这六个维度来提升园区自身价值显得尤为重要：
第一，物流服务。打铁还需自身硬，物流的本质是基于成本、效率两个维度为客户提供解决方案，商业模式逐步从标准服务下的降低成本扩展为成本约束下的价值创新。物流量的产生和增长的真功夫一定下在物流业务以外，一定来源于跨界服务的有力支撑。
第二，“物流园区+园区”。物流园区、从业者也有一个连接、联盟的问题，要有开放的格局，创新的视野，推进物流园区跨地区、跨行业合作，建立园区互联、规则共建、信息互通、信用互认、资源共享、互利共赢协作机制，不断提高园区业务的一体化、网络化和规模化水平。物流，一头连着生产、一头连着消费，为供应链运转提供环境支撑，带动了区域产业集聚。应以开放的格局，创新的视野，推进物流园区跨地区、跨行业合作，建立园区互联、规则共建、信息互通、信用互认、资源共享、互利共赢协作机制，不断提高园区业务的一体化、网络化和规模化水平。
第三，“物流园区+人”。在互联网+和大众创业万众创新时代，全方位满足人的需求应作为“物流园区+”的重要内容。建立多层次多类型的物流复合型人才培养和服务体系。把园区打造成物流、供应链知识的配送中心和物流的黄埔军校。
第四，“物流园区+供应链”。物流本身是综合性的，销售是在供应链末端，融入了‘互联网+’的理念。可以在供应链的每个节点进行销售，以商流带动物流，以物流带动商流。只有不断融合，才能使传统物流企业更好生存。因此应重视物流园区与供应链有机融合，因为它是物流企业沿着价值链进行毗邻扩张的有效外延。
第五，“物流园区+双创”。随着经济发展进入新常态，加速推进“大众创业、万众创新”，已成为产业转型升级的关键驱动力。物流园区与“众创空间”具备高度相同的运营模式和内在发展逻辑，物流园区为创新创业提供土壤、基础设施和产业链的支撑，成为一个全新的孵化器;“双创”则为物流园区发展注入新的活动，催生出更加丰富的生态，从而丰富园区产业形态，实现多元化、跨越式发展。物流园区与“众创空间”就像一个硬币的两个面，具有高度相同的运营模式和内在发展逻辑。物流园区为创新创业提供土壤、基础设施和产业链的支撑，“双创”又为物流园区发展注入新的活动，催生出更加丰富的生态。
第六，“物流园区+生态”。物流园区本身就是一个微生态。同时它一头连着生产、一头连着消费，为供应链运转提供环境支撑，带动了区域产业集聚。多产业集群对于一个地方而言，在经济上就像一个雪球，越滚越大，在这个集群中物流集群处于核心关键的地位。
物流园区类型：
区域物流组织型园区
商贸型物流园区
运输枢纽型园区
综合型物流园区
物流园区对物流产业及区域经济发展的作用：
产业聚集功能，对建立国家物资流通网络的作用，对物流产业发展的推动作用，对区域经济发展的促进作用
行业发展机遇分析：
商业智能助推产业发展；
物流经济地理格局重塑；
平台经济新机会
案例分析：嘉兴现代物流园
《全国物流园区发展规划》和《全国物流产业中长期发展规划》的出台，以此为“信号”开始琢磨转型升级，进一步完善平台功能、加速产业集聚，打造面向长三角地区、宜业宜居宜游的“智慧物流小镇”。未来3年，嘉兴现代物流园将按照《全国物流园区发展规划》和创建“浙江省物流小镇”的总体要求，累计完成投入51.2亿元。计划至年，实现营业收入60亿元，实现税收2.5亿元，集聚区域性物流总部企业30家以上，第三方物流企业家以上，配套服务企业30家以上，电子商务企业30家以上。创建以数字化应用为特色的3A景区一个，预计年接待游客35万人次以上。
“智慧”的涵义主要是指信息化和智能化。为创建“智慧物流小镇”，园区将依托业内专家组成“顾问团”按照高科技引领的方向谋划服务平台，特别突出科技、信息、配载等功能，打造浙江（嘉兴）物流科技产业园，集聚区域总部基地、实训基地和创新创业基地。构筑现代物流公共信息服务平台，包括物流电子商务平台和电子政务平台。此外，还将规划建设金鹏智慧公路港，建设智能化货物配载中心，打造智慧物流高地。
“智慧物流小镇”将立足嘉兴、辐射长三角，围绕现代物流产业链，秉承绿色科技、集约发展的理念，建设“一中心、一平台、三基地”，具体包括构建以资源整合为核心的供应链集成总部中心，依托现代物流信息交易中心和下一代互联网信息交换中心，建设集数字化应用、现代化展示、智能化配送为特色的展示交易平台，并将现代物流产业与梅里古镇文化、现代生态农业、休闲观光旅游有机融合，通过功能叠加，建成集吃、住、行、游、购、娱为一体的展示、观光、旅游体验中心。同时，构建以智慧物流为支撑的物流产业基地，包括第三方物流企业总部基地、电子商务企业集聚基地和智慧物流科技企业创新基地。
为确保“智慧物流小镇”顺利创建，嘉兴现代物流园将建立以市场为导向，以先进技术为支撑的现代物流科技服务体系。通过引进各类物流专业科研机构和人才，鼓励支持创业创新，利用政策和资金杠杆，加快智慧物流高科技和现代物流技术的广泛应用，培育一批有核心技术优势的智慧物流企业，利用大数据、云计算、互联网、智慧物流等信息技术，发展物流科技服务、物流信息服务产业，以物流信息链、资金链的服务为手段，集聚一批第三方物流企业等。
基于此，物流园区存在14个问题及解决方案
一、物流园区的“黄牛”如何转型升级？如何互联网化？互联网革传统产业的命，最重要的手段就是消灭到中间环节，一切供求信息扁平化。在物流一线的园区商业业态中，中间环节就是靠信息中介谋利的“黄牛”，互联网和移动互联网的发展，是否消灭“黄牛”呢？业界有两种观点：1、“黄牛”会被革命掉，互联网大势所趋；2、“黄牛”存在即合理，一时半会还不会灭掉。黄牛将一分为二，那些保守着传统模式，毫无增值服务，不具备资源优势的黄牛，会很快被革命；而那些有一定互联网思维，善于在变化中求生存，能够快速融入园区互联网平台的黄牛，借力于互联网工具，升级成为“物流运力资源经纪人”或“货运经纪人”，他们和司机之间传统强关系，逐步会互联网化，经纪人未来的价值靠服务获取利润，而不是单一的吃差价。其实这一点，和房产中介当今的现状是异曲同工。二、西部物流园区如何定位？如何运营？据不完全统计，中国的物流园区是数千家，国家级园区、省级园区、地市级园区、县级园区，各种园区参差不齐、模式百花齐放。由于经济结构的差异，北上广一线的园区已经陆续成功落地运营，而西部等欠发达地区现在大部分还出去待运营状态，或者粗放经营状态，西部园区如何运营成为大家的北京治疗白癜风哪里医院最好北京白癜风治疗用什么方法
